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上海国际旅游度假区南拓获批 迪士尼看好自贸区前景
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    近日,迪士尼首席财务长Jay Rasulo(杰·罗思乐)对外宣布,迪士尼与合作伙伴希望扩建上海迪士尼主题公园,并预计于2015年底落成开业。

    与此同时,12月16日,《上海国际旅游度假区结构规划》也获上海市政府批复,上海国际旅游度假区规划范围将在原有基础上向南拓展,共占地24.7平方公里,其中核心区7平方公里,发展功能区17.7平方公里。上海国际旅游度假区位于浦东新区,在此前的规划中,面积约20.6平方公里,经此次拓展后,核心区面积不变。

     华东师大旅游规划与发展研究中心副主任吴文智表示,上海国际旅游度假区向南拓展,相当于将“迪士尼”这艘航母的码头建在了上海自贸区门口。今后,上海自贸区和度假区的叠加效应将充分突显,这将给境外旅游运营商进入中国市场带来机会。

迪士尼看好自贸区发展前景

    根据2011年3月公示的上海国际旅游度假区核心区控制性详细规划(草案),该核心区规划范围面积为7平方公里,其中一期建设面积为3.9平方公里。一期建设内容包括游乐设施(主题乐园)、中心湖与围场河、商业娱乐、旅馆、公共停车场、公共交通设施、办公(服务管理中心)、市政设施等。

    从当时公示的规划总平面图看,上海迪士尼乐园位于上海国际旅游度假区的中心位置,南侧设有中心湖、公共交通设施、商业娱乐配套设施和轨道交通车站,乐园的西侧和南侧分别留下空间以建造旅馆,乐园的西北角和东侧还留有发展备用地,整个规划地块被围场河环绕。草案还提到,发展备用地最终的功能布局和建设规模将视区域整体发展趋势与需求而定。

    2013年6月,上海市规土局公布了《上海国际旅游度假区核心区过渡性开发规划实施方案(草案)》。从该草案内容看,迪士尼核心区一期项目已经启动建设。彼时,据上海市规土局称,本次规划将用于引导核心区远景发展备用区域的过渡性开发,而在远景项目正式启动时,则按照批准的控制性详细规划执行。

    “我一直认为迪士尼、国际旅游度假区可充当未来浦东经济发展的‘发动机’,从规划上看,以迪士尼为核心的整个上海国际旅游度假区总面积为24.7平方公里,一期投资规模250亿元左右,这和世博前期投资额不相上下。就目前发展而言,迪士尼和自贸区的价值尚未被大家清楚认识,当基础设施完全投入且配套、交通等设施最终完善后,以迪士尼为核心的整个上海国际旅游度假区所辐射地块的价值也将远远超过当下。上海迪士尼尚未开业就宣布即将扩建,无疑是看好上海自贸区的建立及后续的发展前景。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受中国房地产报记者采访时表示。

    公开资料显示,上海迪士尼总体项目将包括一座主题公园、两家酒店、一家零售和餐饮综合体以及一个湖泊。以每年1000万游客计算,全年门票销售将超过20亿元。按照以往迪士尼的产业链效应,1元的门票将拉动8元的消费,因此,单单计算行食住、游购娱等最基本的游客消费,迪士尼每年带来的服务业产值就将达到160亿元。

    罗思乐指出,虽然上海迪士尼在设计时已预期到入场人数将会很高,但公司现在估计,待园区开放后,其参观人数可能仅次于东京迪士尼的2800万人次,将成为迪士尼入场人数第二高的公园。

有望撬动千亿元产业发展

    根据上海市有关产业发展战略,上海国际旅游度假区将围绕上海建设世界著名旅游城市的发展目标,以上海迪士尼项目为核心,重点培育和发展主题游乐、旅游度假、文化创意、商务会议、商业零售、体育休闲等产业,整合周边旅游资源联动发展,建成能级高、辐射强的国际化旅游度假区。度假区拟形成“一核、五片”的空间发展格局,总建筑规模约为700万平方米。其中,核心区约为200万平方米,发展功能区约为500万平方米,将建设迪士尼直接配套、多样化旅游娱乐和其他带动功能等三类设施。

    吴文智认为,国际旅游度假区决不仅止于旅游度假区的概念,今后度假区内还可能会有一系列政策突破,包括离岸服务政策,免税政策等。而自贸区内针对旅游服务方面,也将有一系列制度创新。一旦这些政策叠加,将对彼此间的客流、物流起到促进作用,同时还将带动周边邮轮产业、游艺产业等的协同发展。

    陈晟告诉记者,“以迪士尼为核心区的上海国际旅游度假区有望撬动千亿元的产业发展。除了迪士尼核心区项目和度假区开发投资项目外,上海国际旅游度假区也将带动周边酒店、购物、餐饮、交通、地产、文化等板块的发展。而相关演艺、保障服务、消费品行业均会从中受益。”鸿毅资本总裁张义鸿分析认为,根据迪士尼的发展经验,30%是门票收入,70%是二次消费,而二次消费主要是零售业、酒店、消费等的收益。迪士尼对周边产业而言,一是增加就业,以上海迪士尼的规模,大概可为上海市提供超过1万个就业机会;二是促进旅游业的发展,迪士尼将为上海市旅游产业的发展带来强大助力;三是推动经济增长;四是改变周边配套,提升区域板块楼市价格。

    按照国外的经验,迪士尼的游客大多也会同时选择去迪士尼周边地带参观游玩,由此也将带动迪士尼周边地价的上涨。比如近日某外地房企就因拍下了某位于上海迪士尼概念板块的川沙地块,而使楼板价上涨至近2万元/平方米,该价格甚至直逼周边商品房售价。

    张义鸿建议,在未来国际旅游度假区的产业体系上,开发商应充分发挥迪士尼项目的产业带动优势,体现新兴业态导向、产业融合导向、低碳智慧导向、重大项目带动导向,不断构建度假区的产业发展体系。

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